Дмитровское ш.
Льгово д., Талдомский гор. округ
Дом 31 м², участок 22 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, поднимали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 37 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 407 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −960 тыс. ₽, маржа −94 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белый Городок ≈15,7 км по прямой; до МКАД на машине ≈2 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5224
Рейтинг 10/100 · уверенность 37 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, км от МКАД); аналогов 3 (разброс ₽/м² 201 %); данные есть по 41 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 10 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 495 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 193 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 484 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Льгово д. | 24 сот. | 650 000 | 27 083 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Береговское д. | 49 сот. | 800 000 | 16 327 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Береговское д. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Береговское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Береговское д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Озерское д. | 16 сот. | 250 000 | 15 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Озерское д. | 8,8 сот. | 300 000 | 34 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Озерское д. | 18 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Озерское д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Озерское д. | 26 сот. | 350 000 | 13 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 586 / 46 154 / 105 556 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -960 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Ульянцево д. | 36 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Климово д. | 26 м² | 17 сот. | 1 200 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Колбасино д. | 39,9 м² | 30 сот. | 1 380 000 | 34 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 600 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом в тихой уютной деревне. * Рядом лес. * Сквозного проезда по деревне нет (тупик). * Дорога: асфальт. * В деревне около 30 домов (старые дома и новостройки, все пустующие участки проданы и застроены). * Можно оформить прописку.