Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Айбутово д., Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 266 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 24 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −901 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈16,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5223
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 266 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 334 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Леоново д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леоново д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леоново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Есаулово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Костолыгино д. | 25 сот. | 350 000 | 14 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Калинкино д. | 11 сот. | 610 000 | 55 455 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Калинкино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дмитровка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ельцыново д. | 12 сот. | 260 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пашино д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 984 / 32 308 / 40 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 074 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 659 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -901 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Мирный-2 СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 23 984 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | 58,5 м² | 13,4 сот. | 8 000 000 | 136 752 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.2 км | Петрино СНТ | 65 м² | 11 сот. | 2 100 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Заболотье с. | 50 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 29.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 1 600 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137698039 Тишина И Простор: Продается Дом С Участком 22 Сотки В Экологически Чистом Месте. Идеальный вариант для тех, кто ищет: Постоянное место жительства за городом с пропиской. Дачу для души и урожая. Базу для рыбалки, грибов и шашлыков. Уединение без отрыва от цивилизации. Где Находится И Как Добраться. Всего 20 км от Талдома ровно 20 минут на машине по хорошей дороге. Для тех, кто без авто: остановка автобуса в 5 минутах ходьбы связь с городом есть всегда. Это не глухая деревня, а удобное место, где есть и покой, и доступность. Земля Главное Богатство. 22 сотки ровного, сухого участка. Это не просто "шесть соток", а настоящий простор: под большой огород и теплицы; под идеальный газон и цветники; под баню с террасой и беседку с мангалом; под детскую площадку и зону отдыха. Вам не придется жертвовать одним ради другого места хватит на всё, что задумаете. Соседи добрые, тихие, без скандалов. Уважают личное пространство. Кирпичный дом 60 м2. Внутри требуется ремонт ваш вкус: это идеальный вариант для тех, кто хочет сделать ремонт под себя, а не переплачивать за чужой дизайн. Туалет на улице экологично и привычно для загородной жизни. Колодец на участке своя вкусная вода круглый год. Никаких перебоев и счетов за водоснабжение. Природа И Развлечения В Шаговой Доступности. До пруда 3 минуты пешком. Летом купаетесь, утром ловите карасей, вечером сидите с удочкой на закате. Всё рядом, не нужно ехать на машине. Рядом знаменитый заповедник "Журавлиная родина". Здесь воздух хочется пить, а грибы (да, белые!) растут прямо на территории проверено лично. А ещё на участке живут ёжики. Природа здесь настоящая, живая и это не баг, а главная фишка. Этот Дом Для Тех, Кто: устал от городского шума и бетона; хочет большое пространство без соседей за стенкой; ценит тишину, звёзды по ночам и утренний туман над травой; ищет место, где можно дышать полной грудью. Звоните В Любое Время без выходных и без ограничений. Приезжайте, посмотрите своими глазами. Расскажу про каждую деталь, покажу участок, отвечу на все вопросы. Это именно то, что вы ищете.