Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Григорово д., Талдомский гор. округ
Дом 59,7 м², участок 16,9 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 16,9 сот. = 754 тыс. → дом ≈945 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈213 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Талдом-Савёловский ≈4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5220
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 6.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 618 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 754 000 ₽ (16,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 945 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 829 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Григорово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Григорово д. | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Григорово д. | 20 сот. | 999 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Григорово д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Серебренниково д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Тополек СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тополек СНТ | 11 сот. | 590 000 | 53 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тополек СНТ | 7,2 сот. | 120 000 | 16 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тополек СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 194 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 089 / 57 348 / 75 000 |
| цена объекта | 1 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 444 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 564 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 386 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 851 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 212 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Содружество СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 60 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 60 м² | 16,8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Лира СНТ | 60 м² | 10 сот. | 999 999 | 16 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Растовцы д. | 60 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Серебренниково д. | 70 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 54,8 м² | 11,7 сот. | 6 100 000 | 111 314 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Высочки д. | 62 м² | 21 сот. | 3 800 000 | 61 290 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Высочки д. | 62,1 м² | 20,1 сот. | 2 800 000 | 45 089 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 64,6 м² | 15 сот. | 3 450 000 | 53 406 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 499 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 199 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 099 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 900 000 (−199 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 849 000 (−51 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 699 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 699 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Жилой Дом из бруса, 2014 года строительства, по документу Егрн именно Жилой Дом Жилое Строение с правом регистрации в нем как по месту проживания (прописка), так и по месту пребывания (временная регистрация), Через Мфц. Земельный участок правильной формы, отмежеван. Электричество, водоснабжение и водоотведение По Границе участка в дом Не Заведено). Подробности по телефону.