Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Кузьмино-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 58 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 115 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 20 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −411 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈21,4 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5219
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 954 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 115 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 585 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 328 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Судниково д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кузьмино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кузьмино д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кузьмино д. | 18 сот. | 765 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кузьмино д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кузьмино д. | 30 сот. | 500 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кузьмино д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 41 429 / 72 474 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 742 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 605 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 468 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Автомобилист-34 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Машутино д. | 63,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 47 393 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Михалево д. | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Восход СНТ | 68,3 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 72 474 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кентавр СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в отлично состоянии, летняя кухня отдельно, отличное место для тех кто любит летний отдых на природе и не только. Есть сарай, душевой домик, боллер, вода заведена с колодца, газовый бало, подъезды зимой чистят, есть грядки для тех кто любит.