Дмитровское ш., 72 км от МКАД
Восход-1 СТ, Талдомский гор. округ
Дом 58,6 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 377 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Никулки ≈1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5218
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 377 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 323 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 577 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Колос СНТ | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гудок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Прибрежный СНТ | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 072 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 516 / 36 600 / 58 528 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 889 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 700 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 511 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 006 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восход-1 СТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Волна СНТ | 59,8 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сретенка СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 938 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Электрик СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 45 614 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 830 000 | 36 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Избиратель СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сокольники СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 17 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Березовая роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агросад СНТ | 45 м² | 5,9 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Вербилки пгт | 63,8 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 32 915 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом для круглогодичного проживания, не далеко от деревни Никулки, в охраняемом Стн Восход-1, до стн асфальтированная дорога, по стн грунтовка, перед вьездом в товарищество расположен магазин. На участке расположена летняя кухня, так же в ней раположенна баня. Жилой дом можно приобрести в ипотеку и под материнский капитал. Торг, все интересующие вопросы по телефону.