Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Николо-Кропотки с., Талдомский гор. округ
Дом 21 м², участок 22 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 20.11.2024.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 532 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 46 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −741 тыс. ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Талдом-Савёловский ≈24,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5216
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 185 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 532 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 268 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Николо-Кропотки с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Николо-Кропотки с. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Николо-Кропотки с. | 25 сот. | 795 000 | 31 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Прусово д. | 16,1 сот. | 385 000 | 23 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Прусово д. | 23,4 сот. | 600 000 | 25 641 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Измайлово д. | 35 сот. | 400 000 | 11 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Измайлово д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рождество-Вьюлки д. | 8,1 сот. | 240 000 | 29 630 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Курилово д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Курилово д. | 11,1 сот. | 370 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 154 / 58 608 / 66 372 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 511 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -741 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Измайлово д. | 27,3 м² | 23 сот. | 1 600 000 | 58 608 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Дьяконово д. | 22,6 м² | 12,5 сот. | 1 500 000 | 66 372 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Шепелево д. | 16 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Климово д. | 26 м² | 17 сот. | 1 200 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2024 | 1 700 000 | история площадки |
| 08.04.2025 | 2 300 000 (+600 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 2 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.01.2026 | 1 970 000 (−80 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 1 900 000 (−70 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в селе Николо-кропотки МО на участке 22сот. Участок правильной формы. Дом подходит под прописку. Деревянный дом, комната на первом этаже 21,8 + мансарда и веранда. Общая площадь более 40 метров. Имеется подвал. В доме электричество, электросчётчик новый, газ по границе участка. На участке есть сарай, плодовые деревья (яблони, груши, сливы), кустарники(смородина, крыжовник, малина), а так же многолетние цветы и кустарники. Дом находится в экологически чистом районе, тихом, живописном месте рядом с лесом. Соседи спокойные. Дорога до участка асфальтированная, в шаговой доступности магазин, дет. Сад, школа, автобусная остановка. 25 км. До г. Талдом. 1 собственник, в собственности более 20 лет. Разумный торг.