Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Сотское СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 51,9 м², участок 5,9 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 291 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 24 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈838 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈622 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Талдом-Савёловский ≈5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5215
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 229 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 291 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 509 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Сотское д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сотское д. | 11,6 сот. | 800 000 | 68 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карачуново д. | 26,8 сот. | 1 000 000 | 37 313 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карачуново д. | 18 сот. | 650 000 | 36 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сотское д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Карачуново-3 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Карачуново-2 СНТ | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карачуново-2 СНТ | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карачуново-2 СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Талдом-1 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 838 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 984 / 60 278 / 171 667 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 738 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 551 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 364 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 622 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.4 км | Дубна СТ | 60 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 171 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Мирный-2 СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 23 984 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Дубна СТ | 64,7 м² | 5,8 сот. | 3 900 000 | 60 278 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стоимость обсуждается с реальным покупателем. Возможна продажа в рассрочку. Продаётся уютный двухэтажный дом из кирпича с общей площадью более 60 м2 и хозблок 33.7 м2. Расположен на участке Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. В доме три комнаты, требуется ремонт, но это отличная возможность обустроить пространство по своему вкусу. На первом этаже кирпичного дома расположена терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Для любителей парных баня и комната отдыха с большой открытой верандой на участке станет приятным дополнением. Отопление электрическое и печное, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация представлена выгребной ямой. Можно установить септик и провести воду в дом. Доступ к дому обеспечен дорогой, рядом карьер, где можно купаться и ловить рыбу, лес в шаговой доступности. Дом готов к проживанию летом, подходит для тех, кто ищет спокойствие и комфорт вдали от городской суеты. Также возможно обустроить дом для круглогодичного проживания и прописаться. Газоснабжение в перспективе.