Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Каменки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 26 м², участок 11 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 697 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −940 тыс. ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Барканово ≈15,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5214
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 324 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 697 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 103 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 423 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Каменки д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Каменки д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Каменки д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Каменки д. | 27 сот. | 1 900 000 | 70 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каменки д. | 15,1 сот. | 1 500 000 | 99 338 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Фотон СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Фотон СНТ | 8,2 сот. | 500 000 | 60 976 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Пальчино СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Пальчино СНТ | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рассвет СНТ | 8,2 сот. | 460 000 | 56 098 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 194 / 52 864 / 81 967 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 319 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 249 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -940 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Культура-1 СНТ | 24,6 м² | 11 сот. | 1 750 000 | 71 138 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пальчино д. | 20 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 997 000 | 39 880 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Марьино д. | 32,3 м² | 16 сот. | 1 800 000 | 55 728 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Былино д. | 31 м² | 13,5 сот. | 1 200 000 | 38 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Алексеевское лесн-во пос. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Дьяконово д. | 22,6 м² | 12,5 сот. | 1 500 000 | 66 372 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Гора д. | 31 м² | 7 сот. | 750 000 | 24 194 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Константиново с. | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 800 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом, в деревне, участок огорожен проф листом, вокруг лес, рядом озеро. Транспортная доступность удобная. Это находится в деревне. Не Снт. Это хорошая деревня. Есть свой храм. Деревня не заброшенная. Деревня находится между двух городов. Сергиев посад и Дмитров промышленный город. Газ прошел около дома. Торг уместен. О просмотре договариваться заранее.