Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Марьино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 32,3 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 905 тыс. → дом ≈895 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 39 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈546 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −514 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Вербилки ≈18,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5213
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 558 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 905 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 709 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Марьино д. | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьино д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьино д. | 23 сот. | 1 300 000 | 56 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьино д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Корытцево д. | 8,3 сот. | 250 000 | 30 120 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Корытцево д. | 10,2 сот. | 1 650 000 | 161 765 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Корытцево д. | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Корытцево д. | 13 сот. | 1 333 333 | 102 564 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Корытцево д. | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Паюсово д. | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 546 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 710 / 69 231 / 72 368 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 952 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 854 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 757 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -514 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Бор д. | 30,4 м² | 18 сот. | 2 200 000 | 72 368 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Былино д. | 31 м² | 13,5 сот. | 1 200 000 | 38 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Каменки д. | 26 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прописка! Продается бревенчатый дом площадью 95. Кв. М на участке 16 соток! По границе все центральные. Коммуникации: газ, вода. Больше не нужно беспокоиться о колодцах. И дровах. Современные удобства. Гармонично сочетаются с аутентичной. Атмосферой загородной жизни. Электричество заведено в дом. Плодородная земля, сад. Забор-сетка рабица. Дайте волю своей фантазии! Выращивайте. Собственные овощи и фрукты, разбейте. Цветник или просто наслаждайтесь. Простором! Мы предлагаем юридическую проверку объекта недвижимости с предоставлением Бесплатно на бумажном носителе Отчет о проверке. Хотите купить эту недвижимость, но не продана ваша звоните! Готовы юридически сопроводить покупку-продажу недвижимости, если Вы выбрали другой объект.