Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Пановка д., Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 21 сот.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 71/100 · уверенность 56 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,38 млн → дом ≈416 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,53 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Темпы ≈8,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5212
Рейтинг 71/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 41.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 892 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 384 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 416 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юдино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юдино д. | 31 сот. | 2 700 000 | 87 097 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Страшево д. | 27 сот. | 6 500 000 | 240 741 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Страшево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Страшево д. | 9,2 сот. | 1 000 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малое Страшево д. | 9,1 сот. | 890 000 | 97 802 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубна СТ | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 068 / 73 539 / 105 985 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Наговицино д. | 80 м² | 15 сот. | 7 300 000 | 91 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Радуга-НИКИМТ СНТ | 80 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 81 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Кутачи д. | 77,1 м² | 15 сот. | 5 750 000 | 74 578 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Кутачи д. | 77,1 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 37 613 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дружба СНТ | 73 м² | 12 сот. | 2 049 000 | 28 068 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пановка д. | 70 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 80,2 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 105 985 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | Тарусово д. | 80 м² | 27 сот. | 5 800 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пановка д. | 91,8 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 52 288 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Растовцы д. | 80 м² | 14 сот. | 8 100 000 | 101 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Места хорошая Эсть фундамент 10-7. Эсть забор электричество колодец. Газ.