Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Кушки д., Талдомский гор. округ
Дом 38 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 511 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −218 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈2,4 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5211
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 511 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 921 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Красная Пресня СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 71 154 / 117 500 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 331 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 072 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -218 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Новоникольское с. | 39 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 75 641 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вербилки пгт | 41,3 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 52 058 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вербилки пгт | 33 м² | 11 сот. | 3 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Вербилки пгт | 34 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кушки д. | 30 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вербилки пгт | 45 м² | 13,5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ивушка СНТ | 40 м² | 9 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Запрудня пгт | 40 м² | 20 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Патриот СНТ | 30 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Автоматика СНТ | 29 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с домом по адресу: Талдомский район, деревня Кушки. Дом под капитальный ремонт или снос. Участок сухой, ровный, светлый, правильной формы. По периметру железный забор. На участке плодовые кустарники, красная черная смородина, жимолость. Дом и участок находятся в тихой спокойной деревне недалеко от поселка Вербилки. Хорошая асфальтированная дорога, чистится круглогодично. В деревне есть прекрасный пруд, рядом магазин. До поселка Вербилки регулярно ходит рейсовый автобус. Железнодорожная станция Вербилки Савеловского направления 80 км. От Москвы. 1 собственник оперативный показ.