Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Макаровка д., Раменский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., каркас, 2026 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 592 тыс. → дом ≈2,91 млн ₽, 145 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 65 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,98 млн ₽, маржа −153 %, ROI −60 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — нет; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Лесные Дары ≈18,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №521
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 592 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 145 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Макаровка д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макаровка д. | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макаровка д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Учитель СНТ | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 290 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макаровка д. | 27,9 сот. | 1 695 257 | 60 762 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макаровка д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макаровка д. | 15 сот. | 1 780 000 | 118 667 | снят (цена объявления) 10.09.2026 | сохраненная копия |
| 1 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 599 000 | 133 250 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 77 292 / 99 567 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 539 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 979 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | Песчанка СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Восход-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Песчанка СНТ | 24 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 77 083 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Интюшиха-1 СНТ | 23,1 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 99 567 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 6 сот. Статус участка земли на селенных пунктов, вдрес по кадастру д. Макаровка. На участке есть колодец, вода в дом не заведена, септик, электричество, дом каркасный, утепление 150 строился для круглогодичного проживания. Газ заведен уже на соседнюю улицу, планируется дальнейшая газификация деревни. Участки окрцжены лесом. Подъезд асфальтированный. Рядом есть автобусная остановка. Ламинат, новый унитаз Roca, раковина, остаются в подарок. Сзади дома оставлено место (6 м от забора) для пристройки комнты. Внутри отделан вагонкой. Антресоль - спальное место для двоих. Один взрослый собственик, полная стоимость в договоре