Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Побережье СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 13 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 50 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 492 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 71 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,62 млн / целевая ≈5,05 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,48 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈11,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5209
Рейтинг 70/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 44.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.7 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 835 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 408 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Отдых СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Побережье СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Побережье СНТ | 10 сот. | 1 170 000 | 117 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран-3 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Побережье СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Побережье СНТ | 7,9 сот. | 180 000 | 22 785 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимошкино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-3 СНТ | 8,2 сот. | 277 000 | 33 780 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-3 СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 588 / 79 511 / 138 889 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 335 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 478 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Новое Сельцо д. | 68 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 70 588 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Селиваново СНТ | 72 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 138 889 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Вербилки пгт | 65,4 м² | 6,9 сот. | 5 200 000 | 79 511 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно. Продаю участок и 2 жилых дома. Есть свет, забор и вода. Все документы чистые. Оперативный выход на сделку. В одном из них жили круглогодично! Если под сдачу 50000Р в месяц! Я собственник!