Дмитровское ш., 63 км от МКАД
Иванушка СТ, Дмитровский гор. округ
Дом 56 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 10.09.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 54 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 467 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 87 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,8 млн / целевая ≈4,32 млн / пессимист. ≈3,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5205
Рейтинг 61/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 76 % | 34.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 17 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 467 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 482 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Иванушка СТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7 Участок пос. | 7,7 сот. | 200 000 | 25 974 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Опал СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Опал СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Незабудка СНТ | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-М СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-М СНТ | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никольское д. | 22 сот. | 8 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виктория СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никольское д. | 7,5 сот. | 825 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 209 / 88 404 / 95 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 796 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 556 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 316 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 837 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 059 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Жуковка д. | 56,4 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 88 475 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Запрудня пгт | 50 м² | 14 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Орудьево с. | 60 м² | 7,5 сот. | 5 300 000 | 88 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Березка СНТ | 43 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 87 209 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 950 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143377949 Дом находится в стадии строительства. Фундамент бетонная монолитная плита. Стены блок, электричество заведено в дом! Участок 10 соток ровный. 12 км до города Дмитров. Это СТ, взносов нет. 300 метров до автобусной остановки. Рядом есть сельский магазин. Место идеально тихое, спокойное, рядом лес. В поселке всего одна улица! Половина домов живут круглый год. Доски для стропильной системы крыши закуплены. Хороший вариант для достройки за хорошую цену. Дом можно оформить как жилой.