Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Измайлово д., Талдомский гор. округ
Дом 83 м², участок 20 сот., пенобетон.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 26.03.2024.
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 484 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈654 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. Власово ≈26,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5203
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 185 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 265 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Измайлово д. | 35 сот. | 400 000 | 11 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Измайлово д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Прусово д. | 23,4 сот. | 600 000 | 25 641 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Прусово д. | 16,1 сот. | 385 000 | 23 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Николо-Кропотки с. | 25 сот. | 795 000 | 31 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Николо-Кропотки с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Николо-Кропотки с. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Самково д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рождество-Вьюлки д. | 8,1 сот. | 240 000 | 29 630 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Курилово д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 174 / 55 334 / 168 750 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 767 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 654 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Окаемово д. | 83,5 м² | 16 сот. | 1 100 000 | 13 174 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Восход СНТ | 83 м² | 12 сот. | 1 999 999 | 24 096 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Шепелево д. | 80 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Заповедное ДПК | 90 м² | 20 сот. | 6 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Бучево д. | 100 м² | 20 сот. | 4 400 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Переславичи д. | 72,4 м² | 11 сот. | 7 500 000 | 103 591 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Переславичи д. | 72,4 м² | 11,5 сот. | 7 100 000 | 98 066 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Полубарское д. | 68 м² | 30 сот. | 5 800 000 | 85 294 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Дубровский Лес дп | 66 м² | 12,5 сот. | 2 550 000 | 38 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Земляне СНТ | 64 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 33 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.03.2024 | 1 700 000 | история площадки |
| 10.09.2026 | 2 000 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под отделку, электричество по границе, есть возможность подключения без лишних документов и оформлений. Предусмотрена возможность мансардного этажа. Земля в собственности. Рядом находится фермерское хозяйство с магазином натуральных молочных продуктов, рыбой и мясом. Пруды с платной и бесплатной рыбалкой, живописная природа и лес. Транспортная доступность: На машине от мкада примерно 2 часа. Есть возможность добираться на общественном транспорте: на электричке с Савеловского вокзала до г. Талдома, оттуда на автобусе около получаса.