Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Новая д., Талдомский гор. округ
Дом 116 м², участок 9 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 58 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 434 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 45 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈2,32 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,09 млн / целевая ≈5,49 млн / пессимист. ≈4,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈855 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Никулки ≈7,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5202
Рейтинг 53/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 18.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 434 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Князчино д. | 15 сот. | 720 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Князчино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Князчино д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Князчино д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Князчино д. | 8 сот. | 670 000 | 83 750 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Князчино д. | 12 сот. | 670 000 | 55 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Князчино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Князчино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 21 сот. | 750 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая д. | 14 сот. | 770 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 116 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 669 / 48 958 / 51 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 789 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 485 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 875 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 855 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Новоникольское с. | 120 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 51 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Калинка СНТ | 96 м² | 7,5 сот. | 4 700 000 | 48 958 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | ТМЗ СНТ | 138,8 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 44 669 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом без отделки без утепления. Участок 18 соток. Ровный. Ижс. Круглогодичный подъезд. Дорогу чистят местные коммунальные службы. По улице проведено электричество. Ведут газ окончание работ конец 2026г. По улице проложена оптоволоконная линия интернета. Рейсовый автобус до ст. Вербилки. В шаговой. Доступности сетевые магазины.