Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Бешенково д., Дмитровский гор. округ
Дом 42 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,05 млн → дом ≈950 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 30 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −564 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5201
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 619 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бешенково д. | 15 сот. | 890 000 | 59 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бешенково д. | 15 сот. | 599 999 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бешенково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бешенково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ортопед СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ортопед СНТ | 22 сот. | 499 000 | 22 682 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ортопед СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Горбово д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Василево д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 55 728 / 81 967 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 976 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бешенково д. | 43 м² | 22 сот. | 3 200 000 | 74 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Новое Сельцо д. | 44 м² | 22 сот. | 5 400 000 | 122 727 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Кикино д. | 50 м² | 24 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Гора д. | 37,3 м² | 25 сот. | 1 500 000 | 40 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Паюсово д. | 36,6 м² | 30 сот. | 3 000 000 | 81 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пальчино д. | 30 м² | 26 сот. | 6 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Бор д. | 50 м² | 18 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Марьино д. | 32,3 м² | 16 сот. | 1 800 000 | 55 728 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Бор д. | 30,4 м² | 18 сот. | 2 200 000 | 72 368 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 42 квадратных метров на участке 30 соток. Требует ремонта. Электричество есть. Два входа. Участок ровный, правильной прямоугольной формы. Есть плодовые деревья. Рядом лес. Живописное тихое место. От города Дмитрова 18км. Подробности по телефону.