Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Рассвет СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65,8 м², участок 6 сот., дерево, 2012 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 66 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 310 тыс. → дом ≈3,19 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 29 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −2,51 млн ₽, маржа −159 %, ROI −61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Локомотивное Депо ≈1,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №520
Рейтинг 12/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 739 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 310 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 18 сот. | 1 900 000 | 105 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 116 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 28 932 / 40 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 975 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 580 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 511 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −159 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Отдых СНТ да: «душевая» + «мебель» | 67,4 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Виктория СНТ да: «душевой» + «теплённый пол» | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Ваша мечта об уютном загородном доме становится реальностью! Предлагается к продаже двухэтажный дом, площадью 65,8 кв.м., в СНТ Рассвет. Созданный для уютных семейных вечеров и безмятежных выходных. 1 Первый этаж, выполненный из надежного бруса, дарит ощущение тепла и основательности. 2 Второй этаж, построенный по технологии утепленного каркаса, обеспечивает комфортную температуру в любое время года. В доме расположены четыре светлые спальни, где каждый найдет свое личное пространство. Сердцем дома является кухня-гостиная, оборудованная настоящей печью. Надежный блочный фундамент. Участок 6 соток, огорожен по всему периметру, имеется заезд под автомобиль. Межевание проведено На участке вас ждет настоящий рай для отдыха и садоводства. Здесь есть всё необходимое: собственная баня для полного расслабления (парная + душ с электрическим водонагревателем) летняя кухня для приятных трапез на свежем воздухе; дровник; мангальная зона; зона отдыха с навесом и изящной перголой. Участок утопает в зелени: вы найдете множество декоративных и плодовых деревьев, кустарников и благоухающих цветов, создающих неповторимую атмосферу. Коммуникации: Водоснабжение осуществляется от собственного колодца. Вода в дом не заведена, но из дома выведена в яму. Уличный туалет (с возможностью организации санузла внутри дома). По всем постройкам разведено электричество. Печное отопление. Подключен скоростной интернет. СНТ расположено в живописном месте, в окружении густого, грибного, ягодного леса, а всего в нескольких шагах находится освежающий пруд. А также в СНТ в зимней период регулярно чистят дороги. Инфраструктура: До города Куровское всего 10 минут езды на автомобиле или 35 минут неспешной прогулки. До ж/д станции Выхино 1 час 20 мин. на электричке (ходят регулярно и часто). Доброжелательные соседи, проживающие круглый год, создают атмосферу спокойствия и безопасности. Это идеальное место для тех, кто ценит тишину, свежий воздух и близость к природе, не отказываясь при этом от городского комфорта. Возможен быстрый выход на сделку. Один совершеннолетний собственник. Без долгов и обременений. Показ в удобное для Вас время. Звоните для записи на просмотр. Разумный торг по факту просмотра реальному покупателю!