Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дом 20 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 50 %
Земля ≈341 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,53 млн → дом ≈467 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 54 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Дубна ≈2,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5199
Рейтинг 10/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 340 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 533 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 467 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 14,5 сот. | 7 000 000 | 482 759 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 393 / 64 286 / 79 167 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 323 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 191 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 042 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Весна СНТ | 23,9 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 54 393 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мечта СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 79 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Попадьино д. | 21 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок в Снт " Весна", на границе поля и леса. Вдоль участка проходит мелиоративная канава, это говорит о том, что участок сухой и не затапливаемый. Участок правильной формы. На участке расположен одноэтажный домик с одной комнатой, требующий внимания. Или под снос и воздвижение полноценного, жилого дома с пропиской в московской области. Так же на участке есть две теплицы, хозпостройка для хранения инвентаря. Колодец с чистой, питьевой водой. Кустарники, плодово-ягодные молодые деревья, цветы. Прекрасные, взрослые соседи. Один собственник, документы чистые, без задолженностей как по электричеству, так и взносам. Реальным покупателям торг. В помощи продажи не нуждаюсь.