Дмитровское ш., 36 км от МКАД
Свистуха д., Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈859 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,89 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈109 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Турист ≈1,3 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5197
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 238 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 141 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 859 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Водник СНТ | 5,5 сот. | 1 660 000 | 301 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свистуха д. | 5 сот. | 1 660 000 | 332 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свистуха пос. | 11 сот. | 2 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Водник СНТ | 6,3 сот. | 1 115 000 | 176 984 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голявино д. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голявино д. | 7,6 сот. | 1 750 000 | 230 263 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голявино д. | 13,8 сот. | 1 382 000 | 100 145 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голявино д. | 11 сот. | 2 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свистуха пос. | 8,6 сот. | 3 030 000 | 352 326 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Деденево пгт | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 93 333 / 129 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 886 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 742 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 597 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 309 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Капорки д. | 30 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дзержинец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Андрейково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Подосинки пос. | 27 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Салют СНТ | 32 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Нерощино д. | 35,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 98 592 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 35 м² | 5 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Дзержинец-83 СНТ | 36,1 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 102 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса, построенный в 2018 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом расположено на территории Снт. В доме имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Участок ухожен, с плодовыми деревьями и теплицей для выращивания овощей. Рядом находится живописный водоем, окруженный зеленью, что создает атмосферу уединения и спокойствия. Доступна центральная вода, а также удобная транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта. В шаговой доступности школа, что делает этот дом отличным местом для проживания семьи. Возможна покупка в ипотеку.