Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Пенкино д., Талдомский гор. округ
Дом 74,8 м², участок 22 сот., бревно.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 07.04.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 591 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −148 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Талдом-Савёловский ≈8,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5196
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 591 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 168 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Северный СНТ | 12 сот. | 320 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Северянка СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чистые пруды СНТ | 16 сот. | 310 000 | 19 375 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чистые пруды СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Северный СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Северный СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Северный пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чистые пруды СНТ | 7,6 сот. | 200 000 | 26 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Чистые пруды СНТ | 8 сот. | 220 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Доброволец д. | 7,3 сот. | 200 000 | 27 397 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 396 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 949 / 49 584 / 105 985 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 451 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 270 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -147 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Сорокино СНТ | 74 м² | 12 сот. | 2 220 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Серебренниково д. | 70 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Григорово д. | 80 м² | 11 сот. | 4 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Пригары д. | 80 м² | 22 сот. | 1 699 000 | 21 238 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Марьина Роща-2 СНТ | 78 м² | 12,1 сот. | 1 400 000 | 17 949 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Талдом-1 СНТ | 80 м² | 20 сот. | 6 850 000 | 85 625 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дмитровка д. | 60 м² | 11 сот. | 2 350 000 | 39 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 80,2 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 105 985 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Садовод СНТ | 90 м² | 16,5 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Карачуново д. | 65 м² | 30 сот. | 2 300 000 | 35 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2024 | 2 700 000 | история площадки |
| 02.04.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.04.2025 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.04.2025 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.06.2025 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2025 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 2 140 000 (−10 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 2 100 000 (−40 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 2 000 000 → 1 950 000 |
Описание
Дом в жилой деревне в восьми километров от г. Талдом,100 км. От Москвы, участок 22 сотки. До автобусной остановки 5 минут пешком, в доме печное отопление, круглогодичный подъезд дорога асфальтированная.