Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Ябдино д., Талдомский гор. округ
Дом 66 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 319 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −48 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня, газ.
До ст. Лебзино ≈1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5195
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 296 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 319 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 681 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 470 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Великий Двор с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Великий Двор с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воргаш д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Людятино д. | 13,7 сот. | 345 000 | 25 182 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Воргаш д. | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Воргаш д. | 13,5 сот. | 240 000 | 17 778 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лебзино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лебзино д. | 14,5 сот. | 800 000 | 55 172 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Смирновские Дачи СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 840 / 53 406 / 109 091 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -48 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | 64,6 м² | 15 сот. | 3 450 000 | 53 406 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Утенино д. | 70 м² | 10,5 сот. | 7 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Высочки д. | 62,1 м² | 20,1 сот. | 2 800 000 | 45 089 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Высочки д. | 62 м² | 21 сот. | 3 800 000 | 61 290 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 60 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | 60 м² | 16,8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Людятино д. | 85,1 м² | 11,5 сот. | 3 050 000 | 35 840 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Людятино д. | 46,3 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 43 197 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Куймино д. | 57,8 м² | 18,8 сот. | 2 700 000 | 46 713 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кривец д. | 55 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 109 091 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный участок 15 соток в тихой деревне (Талдомский район, д. Ябдино). Продажа напрямую от собственника. Тихое, экологически чистое место с отличной транспортной доступностью. Идеально подойдет как для дачного отдыха, так и для постоянного проживания (прописка возможна). Дом (требует вложений): Старый деревенский дом постройки первой половины XX века. Конструктив: два отдельных бревенчатых сруба. В каждом своя печь для отопления. Состояние срубов: бревна крепкие, без гнили даже на уровне земли. Требуется ремонт: замена кровли, рекомендуется подведение фундамента (сейчас фундамент отсутствует). Коммуникации и участок: Электричество: подведено, всё исправно работает. Газ: магистраль проходит вдоль забора (есть возможность подключения). Вода: собственный колодец с чистой питьевой водой. На участке имеется погреб. Баня: старая ветхая постройка, рассматривается только под снос. На участке растут плодовые и декоративные деревья (яблони, дуб, береза, лиственница). Локация и инфраструктура: Деревня тихая, тупиковая (нет транзитного трафика). Рядом лес (смешанный: сосна, береза, осина, ель). Богат грибами и ягодами (земляника, малина, черника). Вблизи есть водоемы отличные возможности для рыбалки. Дорога: асфальтированная, обеспечивает комфортный круглогодичный подъезд. Транспортная доступность: в 10-15 минутах ходьбы ж/д станция "Лебзино" и 2 продуктовых магазина. Соседи: интеллигентные и спокойные люди. Юридическая чистота: Назначение: Ижс (возможна постоянная регистрация). Межевание проведено (2026 год). Документы полностью готовы к сделке. Условия продажи: Продажа не срочная. Рассмотрю разумный торг реальному покупателю. Отличное место для тихой жизни и отдыха с детьми вдали от городской суеты!