Дмитровское ш., 50 км от МКАД
А-108 51-й км, Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 6,2 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 59 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 718 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈565 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5189
Рейтинг 48/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 15.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 718 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 582 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | А-108 51-й км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зверково д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зверково д. | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зверково д. | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | А-108 51-й км | 20 сот. | 3 250 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зверково д. | 7,1 сот. | 900 000 | 126 761 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | А-108 52-й км | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зверково д. | 12,3 сот. | 1 400 000 | 113 821 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-108 52-й км | 18 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зверково д. | 7,4 сот. | 900 000 | 121 622 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 59 542 / 107 143 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 655 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 410 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зверково д. | 65 м² | 5 сот. | 6 150 000 | 94 615 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Карпово д. | 65 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 49 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Карпово д. | 65 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 52 308 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | А-108 51-й км | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горшково пос. | 57 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 57 018 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зверково д. | 91 м² | 6,2 сот. | 5 000 000 | 54 945 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Кончинино д. | 84 м² | 5 сот. | 9 000 000 | 107 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Фабрики 1 Мая пос. | 80,4 м² | 4,1 сот. | 4 990 000 | 62 065 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Савельево д. | 86 м² | 5 сот. | 6 250 000 | 72 674 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Новосиньково пос. | 86 м² | 5 сот. | 6 750 000 | 78 488 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 900 000 (+300 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю без торг столько жы тратил на этой цена продаю для себя построил пришлос продать.