Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Карачуново д., Талдомский гор. округ
Дом 65 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.10.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,43 млн → дом ≈875 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −721 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5186
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 425 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 462 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Талдом-1 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Талдом-2 СТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карачуново д. | 26,8 сот. | 1 000 000 | 37 313 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карачуново-2 СНТ | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карачуново-2 СНТ | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карачуново-2 СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карачуново-3 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карачуново д. | 18 сот. | 650 000 | 36 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Костино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Костино д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 459 / 45 089 / 75 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 168 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -721 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | 64,6 м² | 15 сот. | 3 450 000 | 53 406 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Высочки д. | 62,1 м² | 20,1 сот. | 2 800 000 | 45 089 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Высочки д. | 62 м² | 21 сот. | 3 800 000 | 61 290 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 60 м² | 16,8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Талдом-1 СНТ | 80 м² | 20 сот. | 6 850 000 | 85 625 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карачуново д. | 48,9 м² | 18 сот. | 1 700 000 | 34 765 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Григорово д. | 59,7 м² | 16,9 сот. | 1 699 000 | 28 459 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ябдино д. | 66 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 30 303 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сменки д. | 70 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сменки д. | 70 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 27.10.2025 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в живописном месте Московской области. Общая площадь составляет 65 кв. М., в том числе жилая 34,7 кв. М. Дом расположен на участке земли в 30 соток. Участок правильной формы, огорожен забором, чистый и ухоженный. На участке имеются хозпостройки, много плодовых деревьев. Электричество есть, газовая инфраструктура в стадии строительства ( планируется подключение домов в 2026 году). Колодец находится в деревне, недалеко от дома. В доме присутствует старая мебель, которая остаётся новому хозяину. Деревня: асфальтированная дорога, подъезд круглый год. Остановка общественного транспорта находится в 5 минутах ходьбы. Один собственник, быстрый выход на сделку- документы на руках.