Дмитровское ш., 36 км от МКАД
Андрейково д., Дмитровский гор. округ
Дом 137 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈2,64 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,02 млн / целевая ≈10,81 млн / пессимист. ≈9,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,93 млн ₽, маржа 51 %, ROI 105 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Драчёво ≈6,7 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5183
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 036 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 139 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Андрейково-1 СНТ | 12 сот. | 2 990 000 | 249 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково-1 СНТ | 6,3 сот. | 1 008 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково дп | 17 сот. | 2 900 000 | 170 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково дп | 13,8 сот. | 1 382 000 | 100 145 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково дп | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково дп | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково дп | 9,3 сот. | 2 325 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково дп | 8,7 сот. | 870 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково-1 СНТ | 11 сот. | 1 658 000 | 150 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково-1 СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 137 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 815 / 91 923 / 94 718 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 934 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 105 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Дом у озера КП да: «ванные» + «ламинат» | 130 м² | 6,3 сот. | 11 950 000 | 91 923 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | История КП да: «ванная» + «тёплые полы» | 142 м² | 6 сот. | 13 450 000 | 94 718 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Капорки КП да: «санузел» + «ремонтом» | 135 м² | 6 сот. | 10 505 000 | 77 815 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Капорки д. да: «ванная» + «теплые полы» | 145 м² | 6 сот. | 33 000 000 | 227 586 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлaгаем приобpеcти Земельный учacтoк c рacпoлoжeнным нa нeм жилым домом, адpеc (мecтoнаxождениe): PФ, Москoвскaя oблacть, Дмитpoвский райoн, с/пос. Костинское, с/т Андрейково-1, уч-к 135 Комmуhикaции: элeктроэнеpгия 15 квт, конвeктopы для oтоплeния пo всему дому и на мансардном этаже, канализация 3 кольца. Описание Земельного Участка: ЗУ с кад. 50:04:0120108:76, общей площадью 600 кв. М., категория земель: Зсн, вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Участки ровной, правильной формы. Столбы для забора, ворота и калитка установлены по периметру участка без крепления профнастила. Расположение построек на участке позволяет распланировать будущую постройку Бани, гаража или ещё одного дома. На земельном участке расположены вспомогательные постройки. Земельный участок граничит с живописным прудом (с единственным подъездом), который можно использовать для пикников и расположить мангальную и зону отдыха. Описание Жилого Дома: кад. 50:04:0000000:69157, площадь: 137,3 кв. М, размером 12*9 м., 2-х этажный. Построен по технологии строительства каркасно-щитового дома. Новая часть дома ленточный фундамент, старая терраса фундамент блоки/столбы, толщина стен более 195 мм., утеплены пенополистиролом. Крыша имеет изоляцию и обшита вагонкой. Полы из половой доски. Потолки высотой 2,4м. Окна деревянные/пластиковые на 1-ом этаже и деревянные на 2-ом., в зимний период возможно проживание с возможностью отапливаться конвекторами и твердопливной печью. Планировка: терраса, кухня, прихожая, 3 комнаты, деревянная лестница ведет на второй этаж, где расположена общая комната со свободной планировкой. Инфраструктура Близлежащая: Снт с возможностью проживания местных жителей, хороший круглогодичный подъезд по Дмитровскому шоссе, Цкад (9 км). Инфраструктура Населенного Пункта: в пос. Гришино (5 км) и пос. Новое Гришино (7 км.) есть вся необходимая инфраструктура: магазины, детский сад, школа, почта, медицинский пункт, культурные и исторические учреждения. Прекрасный выбор для полного автономного проживания семьи. До г. Дмитрова 28 км. От Москвы расстояние 70 км по Дмитровскому или Ярославскому шоссе. Подходит под Ипотеку. Прямая продажа. Взрослый собственник.