Дмитровское ш., 33 км от МКАД
Шустово КП, Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 856 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −682 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈8,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5182
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 22.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 011 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 856 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 544 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кекишево д. | 8,7 сот. | 1 179 120 | 135 531 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кекишево д. | 20,5 сот. | 1 300 000 | 63 415 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кекишево д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кекишево д. | 11,5 сот. | 1 300 000 | 113 043 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кекишево д. | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кекишево д. | 10,2 сот. | 1 389 920 | 136 267 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кекишево д. | 11,5 сот. | 945 000 | 82 174 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кекишево д. | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кекишево д. | 6,7 сот. | 916 640 | 136 812 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кекишево д. | 12 сот. | 1 260 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 175 / 78 868 / 196 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 448 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -682 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Андрейково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ивановское дп | 30 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Нерощино д. | 28,7 м² | 10,6 сот. | 2 600 000 | 90 592 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Пузино д. | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Герасимиха д. | 35 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лавровки пос. | 32,6 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 36 810 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мартьянковские Дачи КП | 26 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Северный Берег дп | 25 м² | 9,2 сот. | 4 900 000 | 196 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с каркасным домиком 6х5м. Свет 15квт. Интернет. Соседи проживают круглогодично. Территория огорожена забором, что гарантирует приватность. До ближайшей железнодорожной станции можно добраться на общественном транспорте, а не далеко расположен магазин, что делает проживание здесь удобным и комфортным. Если не дозвонились напишите перезвоню.