Дмитровское ш., 55 км от МКАД
Орудьево с., Дмитровский гор. округ
Дом 108 м², участок 12,9 сот., газоблок, 1999 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈95 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 117 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/6 доли») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; газ — есть.
До ст. Орудьево ≈1,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5181
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 81 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 432 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Орудьево с. | 5 сот. | 3 115 000 | 623 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орудьево с. | 6,6 сот. | 732 000 | 110 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орудьево с. | 6 сот. | 654 000 | 109 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орудьево с. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орудьево с. | 16,5 сот. | 1 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орудьево с. | 7 сот. | 847 000 | 121 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орудьево с. | 18 сот. | 2 100 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орудьево с. | 16,5 сот. | 1 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орудьево с. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орудьево с. | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 117 308 / 120 690 / 127 193 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/6 доли») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/6 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Совхоза Буденновец пос. да: «санузел» + «отделка» | 104 м² | 12 сот. | 12 200 000 | 117 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Кузнецово пос. да: «санузел» + «отделку» | 104,4 м² | 12 сот. | 12 600 000 | 120 690 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Совхоза Буденновец пос. да: «санузел» + «мебелью» | 114 м² | 12 сот. | 14 500 000 | 127 193 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | да: «санузел» + «отделка» | 115,3 м² | 12 сот. | 6 450 000 | 55 941 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 1/6 доли (18м2+ 2 сотки земли) в уютном одноэтажном доме 108м2 В доме 2 входа. Можно сделать пристрой. Подходит под выдел, прописку, проживание. В доме центральное водоснабжение, канализация, газ. Асфальтовая дорога. Сетевые магазины в шаговой доступности.