Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Мечта СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,48 млн ₽, поднимали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 01.07.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 314 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 27 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,11 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −746 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Живописное ≈2,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5180
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 296 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 166 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Филиппово д. | 15,9 сот. | 1 100 000 | 69 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Филиппово д. | 8,6 сот. | 790 000 | 91 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Платунино д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 39 659 / 60 278 |
| цена объекта | 2 480 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 108 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 328 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 995 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -746 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Дубна СТ | 64,7 м² | 5,8 сот. | 3 900 000 | 60 278 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дубна СТ | 80 м² | 6,3 сот. | 4 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубна СТ | 60 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 171 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубна СТ | 88 м² | 6,2 сот. | 3 490 000 | 39 659 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубна СТ | 90 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 1 890 000 | история площадки |
| 09.07.2025 | 2 050 000 (+160 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 1 960 000 (−90 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 2 100 000 (+140 000) | история площадки |
| 10.09.2025 | 2 055 000 (−45 000) | история площадки |
| 12.11.2025 | 1 955 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.11.2025 | 2 250 000 (+295 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 01.03.2026 | 2 190 000 (+90 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 225 000 (+35 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 325 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 400 000 (+75 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 360 000 (−40 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 480 000 (+120 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 480 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с садовым участком площадью 6 соток. Дом размером 6х6м: 1-й этаж кирпичный, а 2-й деревянный, общей площадью 70м2 с мансардным этажом и балконом, в доме имеется печь с камином. На территории участка есть ж/б колодец для полива и сарай 2х5м. Участок очень ухоженный имеются посадки плодовых и декоративных деревьев, кустарники и клумбы. Круглогодичный подъезд. Очень хорошие приветливые соседи.