Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Ахтимнеево д., Талдомский гор. округ
Дом 33,4 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈192 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,92 млн → дом ≈575 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 100 тыс.–292 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈568 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈262 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Талдом-Савёловский ≈2,3 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5179
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 182 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 9.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 3 % | 0.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 526 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 915 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 216 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 7,6 сот. | 1 520 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 41,6 сот. | 7 850 000 | 188 702 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 41,6 сот. | 6 200 000 | 149 038 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 14 сот. | 2 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 13,7 сот. | 3 900 000 | 284 672 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ахтимнеево д. | 9,7 сот. | 5 000 000 | 515 464 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ахтимнеево д. | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12,5 сот. | 3 100 000 | 248 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 568 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 123 333 / 291 667 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 682 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 314 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 261 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Рассадники д. | 30 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | 36 м² | 10 сот. | 10 500 000 | 291 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 490 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 33.4м2 с двумя комнатами, построенный в 2025 году из сэндвич-панелей. Расположен на участке 10 соток категории Лпх. Дом требует ремонта, что позволяет воплотить собственные дизайнерские идеи. По границе проведено центральное водоснабжение, газ проходит по границе участка. Электричество подключено 15 киловатт 3 фазы. Возможна покупка в ипотеку.