Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Талдом г., Талдомский гор. округ
Дом 37,1 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 23.09.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 2 млн → дом ≈495 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈742 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −740 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈0,1 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5177
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 4 |
| торг | 5 | 26 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 91 % | 7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 216 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 005 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 495 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 342 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 26 сот. | 5 000 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8,5 сот. | 1 800 000 | 211 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 742 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 111 / 59 322 / 118 421 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 526 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 393 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 127 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -740 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | 38 м² | 7,2 сот. | 2 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 38 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 40 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 155 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 41,3 м² | 10,5 сот. | 2 800 000 | 67 797 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Дубровки д. | 32 м² | 12,8 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубровки д. | 45 м² | 10 сот. | 500 000 | 11 111 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ахтимнеево д. | 29,8 м² | 15,4 сот. | 2 800 000 | 93 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 47,2 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Автоматика СНТ | 39 м² | 7,5 сот. | 1 900 000 | 48 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Сорокино СНТ | 35 м² | 16 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с земельным участком в собственности более 5 лет. Расположен вблизи железнодорожного и авто вокзалов. Магазины, аптека, школа, детский сад в шаговой доступности.