Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Талдом г., Талдомский гор. округ
Дом 50 м², участок 10,5 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 22.10.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 895 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль −265 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Талдом-Савёловский ≈0,8 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5172
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 268 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 895 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 805 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 26 сот. | 5 000 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,5 сот. | 1 800 000 | 211 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 370 566 | 37 057 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11,2 сот. | 2 700 000 | 241 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 28 сот. | 3 250 000 | 116 071 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 513 900 | 68 520 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 000 / 76 459 / 77 551 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 787 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 598 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 49,7 м² | 11 сот. | 3 800 000 | 76 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ромашка СНТ да: «душевая» + «мебель» | 50 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 49 м² | 11 сот. | 3 800 000 | 77 551 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2024 | 3 150 000 | история площадки |
| 17.12.2024 | 4 000 000 (+850 000) | история площадки |
| 22.06.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.06.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.08.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.10.2025 | 3 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 14.10.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.11.2025 | 3 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 12.11.2025 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.02.2026 | 3 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 000 900 (−1 099 100) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 900 000 (+899 100) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 300 000 (+400 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в центре города Талдом, Участок 10,5соток, газифицирован, городское водоснабжение, напротив магазина автозапчастей. Требуется ремонт. Вопросы по телефону. Собственник. (не агенство). Цена договорная. Документы готовы к продаже.