Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Куймино д., Талдомский гор. округ
Дом 57,8 м², участок 18,8 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 68 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 18,8 сот. = 1,21 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈147 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈7,6 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5171
Рейтинг 28/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 356 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 210 000 ₽ (18,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 490 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 779 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Юдино д. | 31 сот. | 2 700 000 | 87 097 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Юдино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Страшево д. | 27 сот. | 6 500 000 | 240 741 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Страшево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Страшево д. | 9,2 сот. | 1 000 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубна СТ | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пановка д. | 21 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малое Страшево д. | 9,1 сот. | 890 000 | 97 802 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 056 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 985 / 68 490 / 111 314 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 154 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 147 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Наговицино д. | 52,7 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 81 594 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Кривец д. | 55 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 109 091 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубна СТ | 50 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дружба СНТ | 64 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 70 312 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пановка д. | 70 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ольховик-2 СНТ | 56 м² | 13 сот. | 3 120 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Стариково д. | 53,6 м² | 9,5 сот. | 1 500 000 | 27 985 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 60 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | 54,8 м² | 11,7 сот. | 6 100 000 | 111 314 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | 60 м² | 16,8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 700 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса, построенный в 1998 году. Двухэтажное строение с косметическим ремонтом, общая площадь дома после реконструкции око 140 кв. М., что позволяет новому владельцу внести свои идеи в интерьер. В доме три комнаты, а также имеется терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе, во всем доме окна Пвх. Отопление осуществляется при помощи альтернативного источника, водоснабжение обеспечивается колодцем, канализация септик. Электричество подключено. На участке Ижс возможна индивидуальная застройка. Дом утеплен. Участок отсыпан, весной вода не стоит на участке. Есть летний душ, курятник, бытовка, теплица 9м., парники, грядки приподнятые, большой вольер. 2 колодца: один для водоснабжения дома, второй для полива) Посадки: малина, ежевика, клубника, смородина, крыжовник, яблоня, айва(перед домом). Ели, туи, лапчатка кустарниковая, спиреи, жасмин пузыреплодники, лилии. Дом расположен в транспортной доступности, рядом находится остановка общественного транспорта. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь комфортным. Возможна покупка в ипотеку. Круглогодичный подъезд, до реки Дубна 150 метров, магазин в 15 минутах пешком от дома.