Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Ахтимнеево д., Талдомский гор. округ
Дом 29,8 м², участок 15,4 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 15,4 сот. = 2,24 млн → дом ≈561 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 34 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈396 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −843 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; отопление — печь; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Талдом-Савёловский ≈2,5 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5169
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 390 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 239 000 ₽ (15,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 826 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ахтимнеево д. | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ахтимнеево д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ахтимнеево д. | 9,7 сот. | 5 000 000 | 515 464 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12,5 сот. | 3 100 000 | 248 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 13,7 сот. | 3 900 000 | 284 672 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8,4 сот. | 1 100 000 | 130 952 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7,6 сот. | 1 520 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 41,6 сот. | 7 850 000 | 188 702 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 396 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 67 385 / 118 421 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 416 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 295 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 933 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -843 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Дубровки д. | 32 м² | 12,8 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 38 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 37,1 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 67 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Сорокино СНТ | 35 м² | 16 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сорокино д. | 35 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 350 000 (−450 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 800 000 (+450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся бревенчатый дом площадью 29,8 м2, 1 этаж. Участок 15,38 соток, категория земель населённых пунктов, разрешённое использование Лпх (ведение личного подсобного хозяйства). На территории: баня, хозпостройки, кусты смородины и крыжовника. Участок правильной формы, огорожен, чистый, ухоженный. Коммуникации: · вода колодец; · газ по границе участка; · отопление печное; · санузел на улице. Инфраструктура: · железнодорожная станция пешком; · школа рядом; · остановка общественного транспорта 5 минут ходьбы; · дорога асфальтированная, подъезд круглый год. Документы: один собственник, готовы к сделке.