Дмитровское ш., 67 км от МКАД
Вербилки пгт, Талдомский гор. округ
Дом 73,7 м², участок 5,6 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈85 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,47 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается половина дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Вербилки ≈2,8 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5168
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 540 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 8,4 сот. | 1 599 999 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вербилки пгт | 12 сот. | 5 990 000 | 499 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вербилки пгт | 40 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вербилки пгт | 16,3 сот. | 1 600 000 | 98 160 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вербилки пгт | 15,5 сот. | 3 498 000 | 225 677 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 474 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 525 / 40 600 / 77 143 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается половина дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается половина дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Вербилки пгт | 75 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Красная Пресня СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 29 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вербилки пгт | 70 м² | 7 сот. | 5 400 000 | 77 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вербилки пгт | 78 м² | 7 сот. | 5 400 000 | 69 231 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вербилки пгт | 67 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 41 791 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 63,8 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 32 915 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Колос СНТ | 76,1 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 39 409 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Восход-1 СТ | 75,6 м² | 6 сот. | 1 920 000 | 25 397 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Вербилки СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Аист СНТ | 83,8 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 20 525 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 999 999 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 900 000 (−99 999) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается половина дома. Начат ремонт утеплены полы 150 мм, установлено пластиковое окно, пристройка из блоков площадью 58 кв. М. К общей площади дома. Электричество 5 КВ. Газ и вода заведены в дом. Один взрослый собственник. Дополнительные вопросы по телефону или при осмотре дома.