Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Воргаш д., Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 217 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,82 млн / целевая ≈4,33 млн / пессимист. ≈3,85 млн → от пессимистичной прибыль −368 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Лебзино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5164
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 217 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 633 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 330 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воргаш д. | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воргаш д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воргаш д. | 13,5 сот. | 240 000 | 17 778 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воргаш д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Воргаш д. | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воргаш д. | 30 сот. | 539 000 | 17 967 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Воргаш д. | 14 сот. | 260 000 | 18 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Великий Двор с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Великий Двор с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 840 / 46 842 / 68 508 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 817 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 576 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 335 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 854 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -368 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Воргаш д. | 88 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Воргаш д. | 114,3 м² | 15 сот. | 4 900 000 | 42 870 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 100 м² | 13 сот. | 10 900 000 | 109 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Смирновские Дачи СНТ | 109 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 41 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 98,4 м² | 13,2 сот. | 5 000 000 | 50 813 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | 98,4 м² | 13,2 сот. | 5 200 000 | 52 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Людятино д. | 85,1 м² | 11,5 сот. | 3 050 000 | 35 840 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Смирновские Дачи СНТ | 116 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 60 345 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 90,5 м² | 15 сот. | 6 200 000 | 68 508 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | 110 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 90 909 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик, подготовлен для круглогодичного погружения в сельскую жизнь. Дом 2017 года постройки, обработан, утеплён. Отопление печь + электричество. На участке: Туалет, баня, грядки, теплица, плодовые деревья, мастерская, Дом.