Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Берег СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Земля ≈226 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,54 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 33 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Карманово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5163
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 815 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 355 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 545 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Карманово д. | 31 сот. | 7 500 000 | 241 935 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карманово д. | 17 сот. | 4 300 000 | 252 941 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карманово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карманово д. | 31,7 сот. | 7 500 000 | 236 593 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карманово д. | 11 сот. | 2 800 000 | 254 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карманово д. | 15,2 сот. | 6 000 000 | 394 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карманово д. | 7,5 сот. | 4 750 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 408 / 61 250 / 104 167 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 450 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 205 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 205 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Весна СНТ | 48 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Карамышево СНТ | 39 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 97 436 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Родник СНТ | 44,9 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 408 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 6 соток в Снт "Берег", Московская область, Талдомский городской округ. До города Дубна 2 км, до Москвы 120 км. Снт огорожено, круглогодичный подъезд, въезд по пульту, есть сторож. Территория окружена лесом, речка в 500 метрах. На участке расположены три строения: Бревенчатый дом с печью, с возможностью прописки. Комнаты на первом и втором этажах. Летний домик-кухня. Кухня, душ, био-туалет и подсобное помещение. Второй бревенчатый дом. Две комнаты, небольшие кухня и прихожая. Есть колодец. Отличный вариант для тех, кто хочет иметь сразу несколько отдельных помещений на одном участке: для семьи, отдыха с друзьями или нескольких поколений.