Дмитровское ш., 54 км от МКАД
Дзержинец СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,06 млн → дом ≈838 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Орудьево ≈7,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5160
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 062 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 838 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Якоть СНТ | 4,5 сот. | 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якоть СНТ | 5,3 сот. | 1 299 999 | 245 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якоть СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жестылево с. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жестылево с. | 44,2 сот. | 800 000 | 18 100 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Жестылево с. | 39,8 сот. | 13 000 000 | 326 633 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Жестылево с. | 33,5 сот. | 11 000 000 | 328 358 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Торговцево д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Прудцы д. | 9 сот. | 5 300 000 | 588 889 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прудцы д. | 12 сот. | 3 900 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 49 490 / 118 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 340 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 385 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Власково д. | 50 м² | 10,5 сот. | 5 900 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Совхоза Буденновец пос. | 50 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Раздолье СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 550 000 | 31 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Юность СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Елочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Отрадное СНТ | 52,5 м² | 10 сот. | 900 000 | 17 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восход-3 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 30 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Романтик СНТ | 51,6 м² | 6,6 сот. | 1 850 000 | 35 853 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Отечество ДПК | 50 м² | 6,2 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Совхоза Буденновец пос. | 53,5 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 84 112 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок по адресу: Московская область, Дмитровский район, с/п Якотское в районе п. Рыбное, СТ Дзержинец, уч. 151. По документам 10 соток, фактически 12. Участок сухой, почва земля- песок. На территории три деревянных строения, колодец, ручей, зимний централизованный водопровод. По границе участка проходит газовая труба, с возможностью дальнейшего подключения. Территория СТ оснащена камерами, шлагбаумом, имеет круглогодичный подъезд, возможно подключение проводного интернета, детская спортивная площадки. В 2 км водохранилище Жестылево.