Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Сосково д., Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 07.03.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 415 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,82 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈8,7 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5159
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 43 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 729 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 415 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 485 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Бурцево д. | 24 сот. | 550 000 | 22 917 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Красные Всходы СНТ | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бурцево д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Академия СНТ | 11 сот. | 220 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Академия СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Агат СНТ | 12 сот. | 175 000 | 14 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Красные Всходы СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Академия СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Надежда-37 СНТ | 10 сот. | 260 000 | 26 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Калинка ДП | 15 сот. | 280 000 | 18 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 500 / 40 446 / 82 136 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 817 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 626 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 435 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сосково д. | 105 м² | 15 сот. | 3 900 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Агат СНТ | 97,4 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 82 136 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бурцево д. | 104 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шатеево д. | 96,1 м² | 12 сот. | 3 450 000 | 35 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Росток СНТ | 104 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сосково д. | 80 м² | 25 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Русь СНТ | 97,2 м² | 11,5 сот. | 2 690 000 | 27 675 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Калинка СНТ | 113,9 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 52 678 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Алмаз СНТ | 100 м² | 25 сот. | 1 950 000 | 19 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Волхонка СНТ | 100 м² | 12,3 сот. | 7 390 000 | 73 900 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.03.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю, участок 20 сот., 2 дома на участке, старый жилой 25 кв и новый недострой 100 кв. М. По периметру забор, (коробка, фундамент, крыша). Жилая деревня. Гараж, теплая душевая, Агентам не беспокоить!