Дмитровское ш., 96 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дом 42,9 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 53 %
Земля ≈295 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 29 тыс.–217 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈858 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,43 млн / пессимист. ≈4,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,5 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Большая Волга ≈4,2 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5156
Рейтинг 61/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 91 % | 41.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 294 512 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 767 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 410 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,2 сот. | 2 800 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Репка-2 СНТ | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 13,1 сот. | 12 000 000 | 916 031 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 858 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 130 000 / 217 391 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 431 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 504 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 45 м² | 4 сот. | 5 900 000 | 131 111 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Восход СНТ | 41,2 м² | 4,2 сот. | 6 990 000 | 169 660 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 5 800 000 | 128 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 38 м² | 5,3 сот. | 7 700 000 | 202 632 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 34,5 м² | 7,5 сот. | 7 500 000 | 217 391 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Весна СНТ | 50 м² | 4,9 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Берег СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 899 000 | 37 980 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дубна СТ | 51,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 297 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ухоженный дачный дом 42,9 м2 на участке 6 соток в Снт "Репка" (1-й сектор, 31). Дом и земля оформлены в собственность, в доме возможна прописка это готовое решение для загородной жизни без лишних хлопот с документами. Локация спокойная и тихая, вдали от шумных трасс, но с хорошей транспортной доступностью удобно добираться и для постоянных поездок, и для отдыха. Внутри продуманная планировка: две изолированные комнаты, что подойдёт и небольшой семье, и для сезонного отдыха. Дом утеплён, есть печка, веранда и стеклопакеты уже готов к комфортному использованию. Участок ухоженный и наполненный: много цветов, плодовые деревья (яблоня, груша), ягоды (малина, смородина, крыжовник, ежевика, боярышник), парник и две хозяйственные постройки для садового инвентаря, которые при желании можно переоборудовать под баню. Свободной земли достаточно для огорода, зоны барбекю или расширения дома есть пространство для ваших идей. Практичное и теплое место для жизни, дачи или вложения в будущее. Код пользователя: 210941. Номер в базе: 13717304.