Дмитровское ш., 68 км от МКАД
Былино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 18 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 454 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,01 млн / целевая ≈4,51 млн / пессимист. ≈4,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈205 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Вербилки ≈16,6 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5155
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 454 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 446 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 972 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Былино д. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Былино д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Былино д. | 6,3 сот. | 530 000 | 84 127 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч СНТ | 6,2 сот. | 480 000 | 77 419 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Былино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 6,3 сот. | 140 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 13 сот. | 225 000 | 17 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 19 сот. | 470 000 | 24 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 646 / 67 143 / 97 035 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 013 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 762 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 512 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 205 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Бор д. | 70 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Садовниково д. | 75 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Опарино д. | 70 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Богородское с. | 74,2 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 80 863 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Богородское с. | 74,2 м² | 17,3 сот. | 7 200 000 | 97 035 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Богородское с. | 75 м² | 17 сот. | 6 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бор д. | 81,8 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 57 457 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бор д. | 83 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 48 193 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бор д. | 60 м² | 18 сот. | 10 500 000 | 175 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Гора д. | 79 м² | 16 сот. | 2 500 000 | 31 646 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Абсолютно новый дом! На все вопросы отвечу, звоните! Пробурили скважину, вода в дом заведена!