Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Богородское с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 13,5 сот., газоблок.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 13,5 сот. = 426 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 42 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,47 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль −85 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; газ — по границе.
До ст. Никулки ≈19,8 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5154
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 86 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 539 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 426 000 ₽ (13,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 474 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Богородское с. | 24 сот. | 2 600 000 | 108 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Богородское с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Богородское с. | 24 сот. | 3 700 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское с. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Богородское с. | 26 сот. | 550 000 | 21 154 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Добрая Слободка д. | 13 сот. | 330 000 | 25 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Садовниково д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 17,3 сот. | 1 200 000 | 69 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 322 / 59 722 / 110 976 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 475 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 251 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 028 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 580 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -85 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Богородское с. | 72 м² | 13,6 сот. | 3 200 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 82 м² | 7 сот. | 9 099 999 | 110 976 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Яуза-2 СНТ | 72 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Колотилово д. | 82,7 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 42 322 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 13,5 соток с домом 6 на 6(проект бани) Ижс. 50:05:0020232:16 Фундамент плита, стены блоки. Комната отдыха 16кв, парная почти 6кв. Душевая, санузел отдельно. На мансарде большое помещение со свободной планировкой. В доме электро котёл, полностью разведено электричество по 1 и 2му этажу. Канализация септик переливной. Заложено место под тёплый пол. По границе газ(3 метра от границы) у соседей подведено. Можно провести до участка бесплатно по социальной программе. Очень тихое место. По улице домов всего 10. (постоянно живут не все). Магазин магнит, школа, сад 3 км. Меньше, чем в километре речка. Звоните. В сообщениях тоже отвечу. Перед звонком лучше напишите.