Дмитровское ш., 65 км от МКАД
Паюсово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36,6 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈732 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈19,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5150
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 116 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 11.5 |
| торг | 5 | 95 % | 7.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 558 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 697 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 303 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 601 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Корытцево д. | 13 сот. | 1 333 333 | 102 564 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Корытцево д. | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьино д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Корытцево д. | 10,2 сот. | 1 650 000 | 161 765 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марьино д. | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Корытцево д. | 8,3 сот. | 250 000 | 30 120 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьино д. | 16 сот. | 1 800 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Корытцево д. | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марьино д. | 23 сот. | 1 300 000 | 56 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Марьино д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 214 / 70 906 / 200 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 479 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 355 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 231 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 983 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 299 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Марьино д. | 32,3 м² | 16 сот. | 1 800 000 | 55 728 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Богородское с. | 36 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Гора д. | 37,3 м² | 25 сот. | 1 500 000 | 40 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бор д. | 30,4 м² | 18 сот. | 2 200 000 | 72 368 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Новое Сельцо д. | 44 м² | 22 сот. | 5 400 000 | 122 727 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Грачнево д. | 34 м² | 30 сот. | 5 500 000 | 161 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Бешенково д. | 42 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Пальчино д. | 30 м² | 26 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Бешенково д. | 43 м² | 22 сот. | 3 200 000 | 74 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Саввино д. | 28 м² | 30 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с новой крышей, очень крепкий 1956 года постройки с участком 30 соток в центре деревни. Электричество введено в дом. Прекрасное расположение кто любит природу, уединение и тишину. Ближайшие магазины в деревне Марьино, один километр. Участок: 50:05:0020223:409, Земли населенных пунктов- категория земель, Виды разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства; Дом: 50:05:0020223:49. Свободная продажа, звоните отвечу на все вопросы. Торг возможен.