Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 71,4 м², участок 14 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,17 млн → дом ≈2,33 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль −813 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Хорлово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №515
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 167 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 028 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 286 / 57 065 / 69 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 988 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 789 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 589 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 190 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -813 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 71,4 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 49 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Елкино д. | 70,1 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 47 076 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Елкино д. | 70 м² | 8,3 сот. | 3 100 000 | 44 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Елкино д. | 70 м² | 12,5 сот. | 3 250 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Химик-3А СТСН | 70 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 23 571 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Строитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Хорлово пгт | 73,6 м² | 15,3 сот. | 4 200 000 | 57 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 75 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 70 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Шильково д. | 75 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 69 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже круглогодичная дача в СНТ Химик 3А! Дом:71.4 м.кв, 2 этажа, Блочный, снаружи облицован сайдингом, с внутренней стороны- вагонка.Дом на ленточном фундаменте. Крепкий. На первом этаже: прихожая, теплая веранда, гостинная, кухня, с/у, кладовая. На втором: 3 спальные комнаты. Отапливается твердотопливным котлом. Вода заведена в дом по зимнему. Установлен бойлер. Канализация-септик.Газ балонный. Электричество - 15 кв. Есть навес под машину. Участок: 14 соток, ровный, сухой, ухоженный. На участке: Баня-10 кв.м. Своя скважина. Колодец.Теплица. Беседка. Хоз. блок. Сад-классика!!!Яблони, груши, виноградник, вишня...туи. Территория СНТ охраняется. Дороги зимой чистят. Магазин работает с мая по октябрь. Вокруг смешанный лес и озера. Рядом с СНТ остановка. На автобусе 15 минут до жд станции 88 км. Да!Эта дача для тех, кто ценит комфорт и близость к природе. Арт. 144541254