Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 110 м², участок 20 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 04.11.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 2,35 млн → дом ≈650 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,54 млн / целевая ≈4,08 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Соревнование ≈3,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5148
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 350 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 909 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Запрудня пгт | 50 сот. | 12 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Запрудня пгт | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СНТ | 25 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудня пгт | 29,7 сот. | 5 100 000 | 171 717 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чеховский СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 40 000 / 64 390 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 538 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 311 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 084 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 630 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Запрудня пгт | 100 м² | 12 сот. | 3 250 000 | 32 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Запрудня пгт | 95 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 47 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудня пгт | 127 м² | 13,8 сот. | 4 500 000 | 35 433 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Запрудня пгт | 89,3 м² | 17,6 сот. | 5 750 000 | 64 390 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Запрудня пгт | 126 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Васино д. | 96,6 м² | 18 сот. | 4 500 000 | 46 584 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудня пгт | 85 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Новоникольское с. | 99,8 м² | 10 сот. | 6 800 000 | 68 136 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Надеждино д. | 110 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Петрино д. | 108 м² | 16 сот. | 4 300 000 | 39 815 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Акция -500 000 рублей! Продается Готовый Новый Каркасный Дом на Участке 20 соток! Предложение актуально, звоните. Недалеко от станции Запрудня. Дом 110 квадратных метров на участке 20 соток. Свободной планировки, можно сделать 4 комнаты или 5 комнат. Большая кухня гостиная. Дом построен качественно. Электричество подключено. Газ по границе. Крыша Металлочерепица. Пластиковые окна. Качественная дверь. Утепление 150мм. Материалы использовались качественные. Рядом есть вся необходимая инфраструктура, супермаркеты, рынок, банки, школа, детский сад, дворец спорта, бассейн 25 метров, новый парк Вднх и многое другое. Полный комплект документов. Быстрый выход на сделку.