Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Сменки д., Талдомский гор. округ
Дом 70 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 60 %
Земля ≈19 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 292 тыс. → дом ≈2,71 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 139 км ≈9,5 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5145
Рейтинг 10/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 19 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 292 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 708 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сменки д. | 28 сот. | 1 000 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Желдыбино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Квашенки с. | 3,3 сот. | 220 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Квашенки с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Квашенки с. | 16 сот. | 480 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Квашенки с. | 18 сот. | 280 000 | 15 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Квашенки с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Волкуша д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Волкуша д. | 25 сот. | 475 000 | 19 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Волкуша д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 393 / 45 089 / 85 625 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 829 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 680 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 568 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сменки д. | 80 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Маклыгино д. | 60 м² | 22 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Волкуша д. | 61 м² | 10 сот. | 999 999 | 16 393 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Талдом-1 СНТ | 80 м² | 20 сот. | 6 850 000 | 85 625 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Высочки д. | 62,1 м² | 20,1 сот. | 2 800 000 | 45 089 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сотское д. | 54,3 м² | 14,4 сот. | 1 400 000 | 25 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Высочки д. | 62 м² | 21 сот. | 3 800 000 | 61 290 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 80,2 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 105 985 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Воргаш д. | 88 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 60 м² | 16,8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника, возможен разумный торг. Участок чистый, правильной формы, хороший подъезд с двух сторон, круглый год. Есть видео участка. Дом требует кап. Ремонт или под снос. Проект газификации выполнен, произведена разметка, реализация стоит на 2027г. За участком остановка общественного транспорта, в соседней деревне(пешая доступность) магазины, аптека, рядом г. Талдом и г. Кимры. В сторону д. Маклаково реки, поля, леса, несколько баз отдыха, экоферма с инфраструктурой для летнего отдыха и развлечений. Река Хотча с выходом в реку Волгу.