Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Бобылино д., Талдомский гор. округ
Дом 32 м², участок 15 сот., пенобетон.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 17.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 567 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: печь, баня.
До ст. Власово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5143
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 433 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 031 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Растовцы д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Растовцы д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Растовцы д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Растовцы д. | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Растовцы д. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Растовцы д. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 111 / 61 553 / 112 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 948 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 641 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 249 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Универсал-3 СНТ | 32,6 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 52 147 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Труд СНТ | 31,7 м² | 11,1 сот. | 1 700 000 | 53 628 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Автоматика СНТ | 28,9 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 86 159 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | 32 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Избиратель СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Аэрофлот СНТ | 33 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 87 879 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 33 м² | 12,8 сот. | 2 000 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | Кушки д. | 34 м² | 11 сот. | 1 850 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Здоровье-1 СНТ | 36 м² | 13 сот. | 1 120 000 | 31 111 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Запрудня пгт | 32 м² | 9,2 сот. | 3 600 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 200 000 (+400 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом для жизни и отдыха у леса и реки! Можно прописаться. Торг! Продается участок в д. Бобылино (Талдомский г. О.). Вариант для тех, кто ценит природу, но не хочет отказываться от благ цивилизации. Расположение: · Лес с грибами и ягодами сразу за участком. · Река Дубна (рыбалка, отдых) 10 минут езды. · Ж/д станция Савёловского направления 1,5 км. · Магазин в деревне и "Пятёрочка" в 2 км. · Деревня живая, соседи добрые и отзывчивые люди, здесь чувствуется настоящая свобода, простор и тишина. Дороги чистят зимой. Недвижимость и участок (15 соток): · Жилой дом: 100 кв. М., 4 комнаты, русская печь. В собственности более 5 лет, 1 взрослый собственник. · Баня-гостевой дом (Новая): 2 этажа, 3 комнаты. Полностью оборудована: парилка с хорошей дровеной печкой, душевая, бойлер, санузел. Подведены вода и септик. Все новое. Отличный вариант для приема гостей. · Беседка: Закрытая, пристроена к гостевому дому. · Коммуникации: Электричество 15 квт (хватит на всё), колодец, септик. · Доп. Постройки: Сарай для хранения инвентаря. - Фундамент плита 12×12 под новый красивый дом. Условия: · Цена адекватная, Торг Уместен. · Чистая продажа, один собственник. · Возможна регистрация (прописка). Звоните! Приезжайте оценить масштаб и красоту.