Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Юдино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 150 м², участок 15,3 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 15,3 сот. = 791 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,2 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль −2,27 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈19,2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5140
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 791 000 ₽ (15,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 393 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Адамово д. | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Адамово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Паюсово д. | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Антоновские усадьбы АДНП | 33,7 сот. | 1 450 000 | 43 027 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ромашка СНТ | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Новиково д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Марьино д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Марьино д. | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Корытцево д. | 13 сот. | 1 333 333 | 102 564 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 602 / 31 250 / 81 148 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 204 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 994 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 363 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Луч СНТ | 130 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Богородское с. | 127 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 78 740 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Бор д. | 122 м² | 16 сот. | 9 900 000 | 81 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сахарово д. | 130 м² | 13,5 сот. | 3 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Константиново с. | 162,9 м² | 12 сот. | 2 090 000 | 12 830 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Константиново с. | 162,9 м² | 12 сот. | 1 890 000 | 11 602 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сихнево д. | 120 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Кикино д. | 110 м² | 19 сот. | 6 500 000 | 59 091 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Уютный дп | 105 м² | 12,5 сот. | 1 850 000 | 17 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Алмазово-2 СНТ | 180 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 150 м2. Д Юдино Сергиево-Пасадский район.