Дмитровское ш., 38 км от МКАД
Степаново д., Дмитровский гор. округ
Дом 96 м², участок 9,6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 12.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 87/100 · уверенность 70 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 2,01 млн → дом ≈1,09 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 71 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,22 млн / целевая ≈9,2 млн / пессимист. ≈8,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,73 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Яхрома ≈3,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5138
Рейтинг 87/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 281 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 009 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 091 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 365 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Степаново д. | 20,7 сот. | 8 300 000 | 400 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 7,7 сот. | 1 850 000 | 240 260 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 15 сот. | 4 400 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 11 сот. | 3 200 000 | 290 909 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 29,2 сот. | 19 972 000 | 683 973 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Темп-Шереметьево СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Темп-Шереметьево СНТ | 8 сот. | 1 599 000 | 199 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Темп-Шереметьево СНТ | 7,5 сот. | 1 410 000 | 188 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 652 / 107 003 / 167 304 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 225 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 714 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 180 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 725 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Новокарцево д. да: «санузлы» + «под ключ» | 92 м² | 9,1 сот. | 6 500 000 | 70 652 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Солнечная Поляна СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 90 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Муравьево д. да: «ванная» + «теплый пол» | 100,5 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 99 502 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «ванная» + «ремонт» | 90 м² | 10,1 сот. | 10 500 000 | 116 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Белояр КП да: «санузел» + «под ключ» | 104,8 м² | 9 сот. | 12 000 000 | 114 504 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Варварино СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 104,6 м² | 10 сот. | 17 500 000 | 167 304 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2025 | 4 100 000 | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 3 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок размером примерно 16х62мб находится в жилой застройке Дер. Степаново. В 2х км находится горнолыжный парк Яхрома. Через овраг виден Парк Волен. Площаь участка 960м2. Жилое строение с общей площадью 96м2. Материал стен каркасно деревянные. На участке есть летний водопровод. Стоит теплица 5х3. Несколько плодовых деревьев и несколько ягодных кустов. Есть шкаф с Баллоном пропана для газовой плиты. От забора до сетевого газопровода примерно 80м. Есть вьезд на участок через ворота. Готовы торговаться.