Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Бешенково д., Дмитровский гор. округ
Дом 43 м², участок 22 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 770 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. пл. 68 км ≈14,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5135
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 770 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 430 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бешенково д. | 15 сот. | 890 000 | 59 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бешенково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бешенково д. | 15 сот. | 599 999 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бешенково д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бешенково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ортопед СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ортопед СНТ | 22 сот. | 499 000 | 22 682 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ортопед СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Горбово д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 47 619 / 81 967 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 038 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 834 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 630 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 750 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бешенково д. | 42 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Новое Сельцо д. | 44 м² | 22 сот. | 5 400 000 | 122 727 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бешенково д. | 55,4 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 39 711 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Кикино д. | 50 м² | 24 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Вороново с. | 41 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 46 341 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лифаново д. | 51,6 м² | 13,4 сот. | 2 799 999 | 54 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Гора д. | 37,3 м² | 25 сот. | 1 500 000 | 40 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Паюсово д. | 36,6 м² | 30 сот. | 3 000 000 | 81 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Бор д. | 50 м² | 18 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | МИЭМ-2 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 04.07.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.09.2025 | 3 600 000 (+400 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.10.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.01.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.01.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 200 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом с земельным участком 22 сотка, дом находится в деревне бешенково Дмитровского района, деревня большая. Площадь дома 43 м2, Назначение земельного участка: Ижс Коммуникации: электричество в доме, печь русская. Участок ровный, на участке расположен дом( зарегистрирован как жилой), баня, гараж, сарай. Дом из бревна, фундамент ( кирпич) все окна Пвх, крыша у дома ( металлочерепица). В доме две комнаты и кухня, на кухне находится русская печь. На участке много плодовых деревьев, пруд, баня. Баня из бруса размером 6/5. Подъезд круглогодичный. Дом хороший, круглогодично проживали родители. Все документы готовы к продаже. Кадастровый номер дома 50:04:0260811:269 земля 50:04:0260811:172,173,174 В доме есть погреб для хранения заготовок и овощей, погреб большой. Не большой торг при осмотре.