Дмитровское ш., 32 км от МКАД
Беклемишево д., Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,16 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −124 %, ROI −55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈10,1 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5133
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 22.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 058 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 040 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Беклемишево д. | 8,7 сот. | 1 133 000 | 130 230 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беклемишево д. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беклемишево д. | 9,5 сот. | 4 800 000 | 505 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беклемишево д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юнона СНТ | 6,4 сот. | 832 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юнона СНТ | 9,2 сот. | 1 600 000 | 173 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юнона СНТ | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беклемишево д. | 24,3 сот. | 7 785 600 | 320 395 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беклемишево СНТ | 19,2 сот. | 2 880 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беклемишево СНТ | 14 сот. | 1 946 000 | 139 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 175 / 60 000 / 98 333 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 668 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 838 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −124 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Шустово КП | 30 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Благодать д. | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Арбат СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Андрейково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ивановское дп | 30 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Нерощино д. | 28,7 м² | 10,6 сот. | 2 600 000 | 90 592 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Пузино д. | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Свистуха д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с участком.